De laatste jaren is er behoorlijk wat bijgebouwd aan logistiek vastgoed. In 2017 werd wereldwijd zelfs 400% méér geïnvesteerd in logistiek vastgoed dan vijf jaar eerder. In Nederland kwam er vorig jaar 2,5 miljoen vierkante meter bij, maar liefst 8,2% van de bestaande voorraad. De XXL-warehouses worden vooral neergezet in de bekende corridors, dus Vlaanderen, Zuid-Nederland en het Ruhrgebied.

Totale ketenkosten

‘Vastgoed is slechts een beperkt aandeel in de totale ketenkosten’, legde Johan Beukema van Buck Consultants International uit tijdens het Logistiek Vastgoed Congres 2018 vorige week in Zwolle, georganiseerd door Nieuwsblad Transport. ‘Een dc moet goed in je netwerk passen. De factoren arbeid en transport zijn vaak leidend als het gaat om locatiekeuze. De kosten voor het vastgoed zelf bepalen slechts een deel van de beslissing.’

Vergeleken met het buitenland scoort het Nederlandse vestigingsbeleid vooral goed als het gaat om transportkosten, internationale bereikbaarheid, arbeidsklimaat en douane/belastingen. Beukema: ‘Nederland is in de internationale concurrentiestrijd nog altijd goed gepositioneerd vanwege de uitstekende logistieke ligging. Maar zaken als arbeidsmarkt en beschikbaarheid van ruimte voor vastgoed worden een steeds grotere belemmering.’

Juiste infrastructuur

Duurzaam bouwen betekent ook dat een distributiecentrum op de juiste infrastructuur aangesloten is, legt Rene Geujen van projectontwikkelaar Next Level uit. ‘De infrastructuur moet kloppen. Neem bij je locatiekeuze mee of het gevestigd is bij een snelweg en multimodale knooppunten, zoals binnenhavens en railterminals. Kijk ook naar de beschikbaarheid van stroomvoorzieningen om de opgewekte elektriciteit via zonnepanelen op je dak te transporteren. En zorg dat je personeel makkelijk bij het dc kan komen. Want als ze veel tijd kwijt zijn om met de bus van het centrum naar je industrieterrein en jouw gebouw te komen, laat je veel liggen.’

Zorg dat je personeel ook makkelijk bij het dc kan komen.

Om te besparen op energiekosten hoeft niet alleen naar de isolatiewaardes gekeken te worden, vertelt Geujen. ‘Net zo belangrijk is hoe de gebruiker met de verwarming omgaat. Ik schrik nog altijd van het aantal magazijnen dat op 19 graden gestookt wordt en waar personeel het hele jaar door in een t-shirt werkt. Terwijl één graad minder een besparing van 30% in de stookkosten kan opleveren.’

Onderhoudskosten inschatten

Naast locatie en energie, tellen ook de onderhouds- en gebruikskosten mee in de keuze voor het juiste distributiecentrum. Via moderne technieken zijn die steeds beter in te schatten en te verbeteren, zegt Rinus Verhey van Heembouw.

‘We kunnen bijvoorbeeld een sensor in elk dock inbouwen, zodat je kunt meten hoe vaak er wordt aangedockt. Daarmee kun je analyses maken en je interne routing verbeteren. Ook kunnen we via een sensor tellen hoe vaak een overheaddeur open is gegaan. Vroeger kwam de monteur eenmaal per jaar onderhoud plegen. Maar nu kun je instellen dat je onderhoud laat doen zodra de overheaddeur tienduizend keer is geopend. Daardoor kun je het onderhoud veel efficiënter inplannen en de meest optimale contracten afsluiten.’

Inzicht in routes

Tegenwoordig is het ook mogelijk om een indoor GPS-sensor aan een heftruck te koppelen. Daarmee kun je altijd de positie van het voertuig meten en dus inzicht krijgen in routes en opstoppingen. ‘Je kunt zien wanneer het beter is om bepaalde hardlopers in een ander gangpad van het magazijn te zetten om opstoppingen te voorkomen. Je kunt dus op basis van data je magazijn beter indelen’, weet Verhey.

Maar niet alleen het gebouw zelf is bepalend voor de economische levensduur van een distributiecentrum. Ook de mogelijkheid om je operatie in de toekomst te kunnen automatiseren zal meespelen in het hoofd van ontwikkelaars en logistiek dienstverleners. Kosten voor opslag en picking bepalen namelijk 75% van de totale kosten voor warehousing. Als je dat efficiënter kunt inrichten, levert het grote besparingen op.

Kosten voor opslag en picking bepalen 75% van de totale kosten voor warehousing.

Aanjager robotisering

‘In de Verenigde Staten zie je dat de arbeidskosten voor warehousing vele malen harder zijn gestegen dan de gemiddelde loonkosten. Dat is een enorme aanjager voor robotisering’, zegt Van Ree van St. Onge Company. ‘Je moet daar al in de ontwerpfase van het gebouw over nadenken. Want de verschillende vormen van mechanisering zorgen elk weer voor andere eisen en optimalisering.’

Van Ree gelooft vooral in de potentie van AMR/AGV’s als een ‘goods-to-person oplossing’ in warehouses. Dat zijn robots die stellingen naar de orderpicker brengen. ‘Daarmee verhoog je je productiviteit en toch blijf je erg flexibel in je volume. Als je ze ergens niet meer nodig hebt, pak je ze op en gebruik je ze gewoon in een ander magazijn. Op de beste locatie voor dat moment.’