Momenteel vindt in Nederland ongeveer 10% van de totale bestedingen via het web plaats. In diverse andere landen, waaronder Duitsland, Amerika en het Verenigd ­Koninkrijk, ligt dat percentage op 15 à 16. De verwachting is dat de Nederlandse consument de komende jaren zijn weg naar de webshop nog beter weet te vinden.

Geen onrealistische gedachte, aangezien de online verkopen al jaren achter elkaar stijgen. Ook in de eerste helft van dit jaar bleken muis en beeldscherm prima vervangers van de fysieke winkels in Nederlandse stadscentra.

In de eerste zes maanden van 2018 werd online namelijk 11% meer besteed dan in dezelfde periode een jaar eerder. Dat bleek uit een onderzoek van mededingingsautoriteit ACM. Totale bestedingen kwamen tussen januari en juni uit op 11,8 miljard euro. Al zitten daar ook vakanties en verzekeringen bij, waar minder logistiek voor nodig is.

Dit almaar stijgende webwinkelen zal de vraag naar logistiek vastgoed doen stijgen. Dat schrijft Savills in zijn onlangs gepubliceerde rapport Spotlight: Logistics real estate market. Daarbij denken de onderzoekers aan een stijging van 5 à 10%.

De groei van e-retail gaat grotendeels ten koste van de omzet in bakstenen winkels. Als de verschuiving van offline naar online bestellingen zich lange tijd doorzet, is de verwachting dat over enkele jaren logistieke bedrijven meer ruimte in beslag nemen dan retailbedrijven.

Korte levertijd

De groeiende e-commerce zorgt niet alleen voor méér vraag naar logistiek vastgoed, maar ook voor vraag naar ruimte op andere locaties. ‘Consumenten verwachten steeds kortere levertijden. Dit vereist een ander logistiek model, waardoor we het vastgoedlandschap zien veranderen’, aldus Douglas van Oers van Savills.

Op dit gebied zal Nederland waarschijnlijk afwijken van diverse grotere markten. Zo zijn er in de Verenigde Staten en Duitsland steeds meer distributiecentra in grote steden. Dit is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de snelle levertijden die webwinkels hanteren om klanten te lokken. Met name in miljoenensteden zijn dc’s nodig binnen de agglomeratie. Omdat steden in Nederland aanzienlijk kleiner zijn, zijn dergelijke ‘urban distributiecentra’ niet nodig, is de verwachting.

Daarvoor in de plaats ontstaan nieuwe logistieke centra in de buurt van grote steden. Het gaat dan vooral om kleinere plaatsen die centraal gelegen zijn tussen diverse grote ­agglomeraties in. Een voorbeeld hiervan is Bleiswijk. Van daaruit kunnen bestellingen binnen één uur worden bezorgd in Rotterdam en Den Haag, terwijl ook de kleinere steden Delft, Zoetermeer en Gouda binnen bereik zijn. Ook andere delen van het Groene Hart huisvesten steeds meer logistieke bedrijven, evenals de regio rondom Utrecht.

Hotspots vol

Wat daarnaast meespeelt, is dat traditionele hotspots zoals Tilburg, Venlo en Rotterdam steeds voller worden. Het aanbod van logistiek vastgoed wordt in deze regio’s steeds kleiner, terwijl de beschikbare grond voor nieuwbouw ook afneemt. Dit dwingt transporteurs en verladers om steeds vaker elders te speuren naar geschikte bedrijfsruimten.

Ondanks de krapte stegen de huurprijzen niet of nauwelijks in de eerste zes maanden van dit jaar. Belangrijke oorzaak hiervan is dat er nog steeds overaanbod bestaat, zij het slechts in beperkte mate. De onderzoekers verwachten echter dat het een kwestie van tijd is voordat de nog beschikbare ruimte ook grotendeels is volgebouwd.

Als dat punt is bereikt, stijgen huurprijzen wel. Momenteel zijn de duurste locaties vooral te vinden in de regio’s rondom Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Met name voor de vierkante meters bij Schiphol moet de portemonnee volledig open.

Foodlogistiek

Tot aan medio september is dit jaar in totaal 1,1 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed opgenomen. Niet verrassend vond het merendeel (63%) van die opnames plaats in de provincies Zuid-Holland, Noord-Brabant en Limburg. Alle drie zijn bekende logistieke hotspots.

Van de opgenomen ruimten wordt 65% gebruikt door logistieke bedrijven, terwijl 27% in gebruik is genomen door retailers. De overige 8% ging naar bedrijven die actief zijn in de markt voor foodlogistiek. Dit laatste betekende een ruime verdubbeling in vergelijking met vijf jaar eerder, toen dat percentage op 3 lag. Dit toont aan dat online foodretail groeit. Volgens het rapport is in de eerste helft van dit jaar 42% meer voeding gekocht via het web dan in dezelfde periode vorig jaar.

Daarmee is het e-supersegment de hardste groeier van alle online-retailsectoren. Onder meer de komst van de 100% digitale supermarkt Picnic zal hieraan hebben bijgedragen. Ook bij de twee grootste ketens van het land, Jumbo en Albert Heijn, kunnen klanten al enkele jaren hun boodschappen online doen. Savills verwacht dat de sector foodlogistiek de komende tijd blijft groeien.