‘Nederland ziet zichzelf graag als gateway voor Europa – en dat is ons land ook’, zegt Bram Verhoeven, SVP Country Manager Benelux bij Prologis, dat in logistiek vastgoed investeert en het ontwikkelt of beheert. ‘Wij onderscheiden vier markten in Nederland. De eerste drie zijn redelijk traditioneel, namelijk Rotterdam, Schiphol en de Brabantse stedenring, grofweg van Bergen op Zoom tot Venlo.’ In deze stedenring ziet de vastgoedspecialist grootschalige concentratie en consolidatie van distributiecentra, die duidelijk gericht zijn op Europese, grensoverschrijdende activiteiten. ‘De vierde markt die we herkennen bestaat uit Utrecht en Almere. Hier zien we meer nationaal gerichte distributie.’

Voor het bedienen van Nederlandse consumenten, bijvoorbeeld in de e-commerce keten, zijn deze distributiecentra zeer geschikt. De verschillen tussen Almere en Utrecht zijn overigens groot. ‘Almere bevindt zich net buiten de traditionele Randstad en kent minder schaarste aan grond. Dat probleem heeft Utrecht wel, daar zijn alleen bestaande distributiecentra te koop.’ Verhoeven geeft aan dat die panden dan gesloopt of herontwikkeld (gemoderniseerd) worden.

Marcel Hoekstra is partner bij Industrial Real Estate Partners, een landelijk opererend makelaarskantoor dat gespecialiseerd is in industrieel en logistiek vastgoed met vestigingen in Amsterdam, Rotterdam en Tilburg. Hij geeft aan dat klanten tegenwoordig andere eisen stellen aan het logistieke vastgoed. ‘Duurzaamheid is een belangrijk issue geworden. Denk aan ledverlichting en warmte-koude opslag. Ook de eisen aan vrije overspanning en vloerbelastbaarheid veranderden in de loop der jaren.’

Een trend in de markt is dat de distributiecentra steeds groter worden. ‘Dat geldt vooral voor de Brabantse stedenring en dan vooral Tilburg en Venlo’, stelt Hoekstra. In een stad als Utrecht zijn veel panden minder groot dan in Brabant en Limburg, maar vaak is hun functie ook anders. Door de opkomst van internet-winkelen zijn overslagcentra dicht bij de eindgebruiker nodig, producten worden er niet lang opgeslagen. Verhoeven, van Prologis: ‘E-commerce past in een stedelijke omgeving met distributiecentra van 10.000 m2 tot 15.000 m2. In het zuiden van Nederland zouden dat kleine panden zijn.’ Overigens tekent Hoekstra aan dat verschillende supermarktorganisaties wel degelijk grote distributiecentra in de buurt van Utrecht bouwden.

Veel transacties
De markt voor logistiek vastgoed ontwikkelde zich de laatste jaren anders dan die voor kantoren en woningen. ‘Er waren de afgelopen jaren redelijk veel transacties’, weet Verhoeven. ‘Dat betrof dan vooral bestaande panden. Er is nu schaarste ontstaan.’ Als een pand niet aan de moderne eisen voldoet, dan kan de koper het voor een lage prijs kopen en herontwikkelen – vooropgesteld dat de locatie goed is: goede verbindingen en veel (potentiële) activiteiten op logistiek gebied. ‘De afgelopen tijd zien we meer nieuwbouw om aan de vraag naar modern logistiek vastgoed te kunnen voldoen.’ Prologis heeft zelf in de Benelux drie nieuwbouwprojecten, en de komende jaren zal dat nog meer worden.

Bram Verhoeven schetst hoe een nieuw distributiecentrum ontstaat: ‘We ontwerpen niet een kant-en-klaar distributiecentrum, maar schetsen een schaalbaar masterplan dat met de klant wordt uitgewerkt.’
Logistiek vastgoed in de haven van Rotterdam is sterk vertegenwoordigd in de portefeuille van Prologis. ‘Het gaat erom containers zo snel mogelijk naar terminals in het achterland te krijgen. De doelstelling is dat 60% van de containers met kleinere schepen of de trein door te vervoeren.’ Opslag in de centra in Rotterdam of op Schiphol is te duur, je knipt de keten daarom in stukken. Eerst overslag in de haven en dan verder vervoeren naar een inlandterminal. Het is daarbij van belang, stelt Verhoeven, dat de containers ook geopend worden. ‘Dat is goed voor de bv Nederland, van alleen doorvoeren zonder bewerken wordt het land nauwelijks beter.’
Marcel Hoekstra van Industrial Real Estate Partners herkent dit. ‘De mensen in de keten worden daarbij steeds hoger opgeleid. Dat betekent dat de omgeving waarin ze werken geen grote hal is maar de intimiteit van een modern kantoor moet kunnen bieden.’ Dit betekent dat aan het binnenklimaat van een warehouse hogere eisen worden gesteld dan voorheen.

Maximale flexibiliteit
Logistieke ondernemers hebben behoefte aan maximale flexibiliteit bij een distributiecentrum. En het moet duurzaam zijn. In de markt is sprake van een continue risicoanalyse bij de dienstverleners. Verhoeven: ‘Als hun klanten zich voor twee jaar verbinden, dan gaat de dienstverlener ook maar voor twee jaar een contract met ons aan.’ Voor 2007 wilden logistieke dienstverleners nog op risico ondernemen – maar dat ziet Verhoeven nauwelijks meer.

Dat betekent ook dat de aanbieders van logistiek vastgoed flexibeler moeten worden. ‘Het probleem is echter dat de bezettingsgraad van onze panden al meer dan 95 procent is. Het is voor aanbieders als Prologis lastig uitbreiden en investeren als de klanten niet verder dan twee jaar vooruit kijken – en als ze dan besluiten uit te breiden, dan moet dat eigenlijk direct beschikbaar zijn.’ Hoekstra herkent dit: ‘Panden moeten snel aan te passen zijn aan andere wensen van de klant, met weinig verbouwingskosten.’

Verhoeven lost dit deels op door te helpen piekbelastingen op te vangen door het aanbieden van ruimte op andere locaties. Hij ziet weliswaar dat logistieke dienstverleners minder investeren dan voorheen, daar staat tegenover dat het steeds vaker voorkomt dat grote fabrikanten, zoals Apple of Samsung, direct vastgoed huren en zich voor langere tijd vastleggen. ‘Zij gaan vervolgens zelf deals aan met logistiek dienstverleners.’

Schiphol herstelt zich
De huurprijzen voor logistiek vastgoed in de buurt van Schiphol (Amsterdam en Hoofddorp) zijn de hoogste van het land. ‘De ruimte is er schaars’, zegt Hoekstra. ‘Schiphol herstelt zich na een paar moeilijke jaren. De luchtvracht trekt aan, dat alles zie je terug in de prijzen.’ Ook hier gaat het er vooral om goederen zo snel mogelijk over te slaan en door te vervoeren. ‘De luchthaven heeft niet alleen een goede ontsluiting, hij ligt ook dicht bij de haven van Amsterdam. Dankzij de nieuwe Westrandweg is de connectie tussen de mainports beter geworden.’ Eigenlijk ontbreekt alleen nog een spooraansluiting. ‘Maar die komt op termijn, in de vorm van een cargo-hub in Hoofddorp met aansluiting op de HSL’, weet Hoekstra.

Verhoeven verwacht voor 2015 in de vier modaliteiten geen grote wijzigingen. ‘De positie van de binnenvaart blijft sterk, vandaar dat op veel plaatsen overslagterminals ontstaan voor containers, zoals in Lelystad. Of die allemaal in een behoefte voorzien moet nog blijken.’

Ook bij het railvervoer ziet Verhoeven een positieve trend, maar er blijft volgens hem een inflexibel element in zitten: het spoorboekje. ‘Als Nederland Distributieland zijn reputatie wil waarmaken, dan zijn er meer achterlandverbindingen nodig. Daarin moet geïnvesteerd worden.’