Van 2013 tot en met 2019 werden er in België nieuwe magazijnen opgetrokken met een totale gezamenlijke oppervlakte van meer dan 3 miljoen vierkante meter.

‘We keken bij het opstellen van deze cijfers alleen naar magazijnen groter dan 40.000 vierkante meter. Dat is het equivalent van 443 voetbalvelden of 1.174 vierkante meter per dag. Dat was meer dan ooit eerder’, stelt directielid Christophe Wuyts. ‘Tegenwoordig komt er elke dag zelfs 1.644 vierkante meter magazijnruimte bij. Het jaar 2020 was goed voor een toename van zowat 600.000 vierkante meter aan nieuwe magazijnen.’

Voor 2021 en 2022 zit er al zo’n 900.000 vierkante meter nieuwe magazijnruimte in de pijplijn. ‘Dat er steeds meer vraag is naar zo’n opslagplaatsen, is een rechtstreeks gevolg van de coronacrisis en het feit dat we met z’n allen veel meer online bestellen. Winkels en bedrijven zijn verplicht om meer strategische voorraden aan te leggen. Voor veel bedrijven bleek online verkoop de levenslijn tijdens de lockdown. Daarenboven ziet het ernaar uit dat e-commerce nog verder zal toenemen.’

Supermagazijnen

‘In ons land is er nog veel ruimte om te ontwikkelen’, meent Wuyts. ‘Vooral dan in de provincies Limburg en Luik, waar de grond beduidend goedkoper is dan in Antwerpen en Oost-Vlaanderen.’ Voor de grotere, gesofisticeerde en meer gediversifieerde magazijnen hanteert Wuyts de termen mega-distributiecentra en super-magazijnen.

‘Concreet kwamen er sinds 2013 zo’n 41 van die super-magazijnen bij. Het overgrote deel ervan is opgetrokken in het Vlaamse gewest. Een goed voorbeeld daarvan is de logistieke hub van Heylen Warehouses, op een terrein in het havengebied van Gent, goed voor 150.000 vierkante meter. Van die grootorde staan er nog een zevental in de pijplijn.’

‘De magazijnen worden steeds groter doordat de logistiek evolueert. Vandaag wordt alles veel meer geautomatiseerd of door robots afgehandeld waardoor je bijvoorbeeld grotere pallets hoger op elkaar kan stapelen zonder risico. Bij DPD in Vilvoorde komt zo bijvoorbeeld het eerste grote distributiecentrum met twee verdiepingen in ons land tot stand.’

Chocolade

Vooral Antwerpen, Limburg en Oost-Vlaanderen – met de haven van Gent –doen het goed. Zowat de helft van alle nieuwe magazijnen werd in deze provincies gebouwd. Enkele kwamen op de grens met Vlaams-Brabant. ‘Zo is er in Willebroek 60.000 vierkante meter opgetrokken voor de logistieke groep Eutraco. In Rieme, in het noorden van de haven van Gent bouwde Groep Heylen voor X2O en Overstock nieuwe magazijnen. In Lokeren nam chocoladeproducent Barry Callebaut nieuwe logistieke gebouwen in gebruiken langs de E17. In Limburg komen nieuwe logistieke projecten vooral tot stand in Gent en omgeving. Onder meer Genk Green Logistics vestigde er zich al op de voormalige terreinen van Ford Genk. Daar is nog 230.000 vierkante meter extra magazijnruimte op komst.’

‘In 2019 werd ook voor het eerst ooit meer dan 2 miljoen vierkante meter magazijnen, logistiek en semi-industrieel vastgoed samen, in gebruik genomen, zo’n 8% meer dan in 2018. In 2020 bedroeg de logistieke take up circa 880.000 vierkante meter. Meestal gat het om conventionele magazijnen, voor distributie op Europese schaal. Opslagplaatsen voor strategische stocks beperken zich eerder tot de haven van Antwerpen.’

Beperkte leegstand

De gevolgen van die hausse op de markt van magazijnen zijn duidelijk zichtbaar. Voor alle markten is er zelfs een acuut tekort aan beschikbare ruimte. ‘Daardoor beginnen de prijzen – die toch jaar en dag op hetzelfde niveau bleven – licht te stijgen. Vandaag bedraagt de gemiddelde huurprijs 43 euro per vierkante meter, in 2018 en 2017 was dit respectievelijk 42 en 41 euro. Maar opvallender was dat de hoogste huur in ons land steeg tot 55 euro per vierkante meter in Brussel. Dat was eerder ongezien.’

Vandaag de dag is amper 1% van alle magazijnen in België beschikbaar voor een nieuwe gebruiker. Dat is een historische leegstandsgraad en daarmee is België koploper van Europa. ‘De direct beschikbare ruimte wordt in recordtijd verhuurd. In Brussel betaal je momenteel voor een magazijn op een toplocatie al 55 euro per vierkante meter, een absoluut record.’

Nederland

‘Jarenlang verloor België grote magazijnen – en daarmee ook inkomsten en werkgelegenheid – aan Nederland. Dat was te wijten aan een aantrekkelijkere regelgeving rond nachtarbeid. Maar die tijd is nu stilaan voorbij’, aldus Wuyts.

‘Dat België de komende jaren een sleutelrol zal innemen voor de logistiek in Europa staat in de sterren geschreven. Niet alleen zullen er meer voorraden nodig zijn omwille van de e-commerce, maar ook onze ligging blijft o zo belangrijk. De huurprijzen liggen in Nederland gemiddeld 20% hoger en de grondprijzen zijn er enorm gestegen. België kan zich op dat vlak beter positioneren als kostenefficiënt alternatief. Bedrijven die zich in Europa willen vestigen maken dan snel de rekening. Bovendien vinden ze in Nederland amper nog medewerkers.’

Brexit

Ook de Brexit zal volgens de vastgoedexperts van Ceusters voor een versnelling op de Belgische mark zorgen. ‘Nu het Verenigd Koninkrijk een externe markt is, willen bedrijven een locatie binnen de eengemaakte Europese markt. België is voor hen interessant als toegangspoort, onder meer door de aanwezigheid van de Europese instellingen. Ze herdenken zowel hun productielocaties als hun logistieke flows. Dat zal onze markt een extra boost geven. Zo zijn we in volle onderhandeling met een Amerikaans bedrijf dat zijn distributiecentrum voor het VK naar België wil overbrengen. Het beschikt hier al over 7.000 vierkante meter voor distributie binnen de Europese Unie. Daar kan nog 8.000 vierkante meter bijkomen, voor het VK.’