E-commerce-bedrijven waren vorig jaar de winnaars van de corona­crisis. Winkelstraten bleven door lockdowns verschillende periodes leeg: een gat waar onlinewinkels behendig in sprongen. Zo nam de prijs van een aandeel in de e-commerce-gigant Amazon toe van 1898 dollar op 2 januari 2020 naar een duizelingwekkende 3285 dollar op 30 december. Een stijging van 73%.

Achtertuin

De vraag naar distributiecentra was al hoog voor de crisis, maar zal ongetwijfeld nog verder toenemen. Niet alleen e-commerce-bedrijven hebben steeds meer ruimte nodig, ook traditionele winkelketens worden gedwongen hun omnichannel strategie te versnellen, om te voorkomen dat ze de slag missen in de concurrentie met de Amazons van deze wereld.

Of wordt shoppen straks weer een echt uitje? Missen we het praatje met de verkoper? En het tastbare van een product in je handen nemen en kleding direct passen voordat je iets koopt? Het komende jaar gaat duidelijk maken of stadscentra in Nederland nog een toekomst hebben als winkelstraat of verworden tot een veredeld verzamelpunt van koffiebarretjes en lunchrooms. Met niet alleen een bij die ontwikkeling behorende krimp van de stadsdistributie, maar ook een verdere groei van XXL-distributiecentra als te verwachten gevolg.

De afgelopen jaren zijn er in Nederland behoorlijk wat greenfields omgebouwd tot vierkante kilometers logistiek vastgoed. Daar komt steeds meer weerstand tegen. Niet alleen wil de consument weliswaar pakketjes bestellen maar geen ‘logistieke dozen’ in zijn achtertuin, ook de stikstofproblematiek zorgt ervoor dat overheden heel goed kijken waar ze nieuwe bedrijventerreinen willen aanleggen. Er moet immers stikstof worden gecompenseerd en daar is maar beperkt ruimte voor. Dat biedt kansen voor zogenoemde brownfield locaties. Immers, het opnieuw inrichten van bestaande, vaak verloederde, bedrijventerreinen brengt weliswaar bouwtechnische uitdagingen met zich mee, maar de weerstand is een stuk lager. Want ie wil er nou niet af van die afgrijselijke ­jaren‘80-bedrijventerreinen met leegstaande panden? Er komt dan misschien wel een nieuwe grijze doos voor in de plaats, maar die krijgt waarschijnlijk wel een mooiere, moderne uitstraling en kan bovendien energieneutraal worden gemaakt.

Dit betekent overigens wel dat de prijs van logistiek vastgoed toeneemt. Immers, er is sprake van een grotere vraag, een beperkt aanbod en hogere bouwkosten. Maar binnen de totale omzet van een e-commerce bedrijf maakt logistiek vastgoed slechts een beperkt deel uit.

Robots

Op het gebied van automatisering in distributiecentra was het afgelopen jaar op het eerste gezicht misschien weinig nieuws te melden, maar reken er maar niet op dat de ontwikkelaars van robots hun activiteiten hebben stilgezet. Door de lockdowns steeg het ziekteverzuim en bleven goedkopere arbeidskrachten uit Oost-Europa vaker thuis, waardoor sommige partijen moeite hadden om voldoende personeel beschikbaar te hebben. Met een geautomatiseerd dc heeft een werkgever daar geen last van, en e-commerce partijen als Amazon en Bol.com hebben diepe zakken om hiermee te experimenteren.

Ook de invloed van de brexit doet zich gelden. Er is weliswaar afgesproken dat er geen heffingen op lading worden geheven, die afspraak kan elk moment ongedaan worden gemaakt als er ruzie ontstaat tussen de EU en het VK. Een verlader zal er in dat geval misschien toch liever voor kiezen om zijn voorraden in Europa aan te houden. En dan is de regio Rotterdam met zijn goede verbindingen richting zowel het VK als het Europese achterland een voor de hand liggende keuze. Mits je er nog een stuk grond kunt vinden.