Dat minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken) dit voorjaar op aandringen van een ruime Kamermeerderheid maatregelen aankondigde tegen de ‘verdozing’ van Nederland, kwam voor zo’n honderd XXL dc’s als mosterd na de maaltijd. Bij een recente telling concludeerden de Nederlandse consultant Buck Consultants International en de Duitse branchegenoot Bulwiengesa dat er in de periode 2013-2019 in Nederland al 98 distributiecentra zijn gebouwd of gepland die 40.000 vierkante meter of meer meten.

Duitsland en België

Buck en Bulwiengesa monsterden ook het mega-dc-aanbod in Duitsland en België en telden daar respectievelijk 285 en 41 logistieke reuzen, wat het totaal in de noordwestelijk deel van het Europees continent op 424 brengt. We zijn hard op weg naar de 500 stuks, stelde Kees Verweij, partner van Buck Consultants, tijdens ‘The future of mega distribution centers in Europe’, een webinar dat Buck organiseerde om de resultaten van haar onderzoek te bediscussiëren.

De bouw van nieuwe XXL dc’s hapert wel enigszins onder invloed van de coronacrisis, zei Verweij eerder deze zomer in een webinar van deze krant over het ‘Distributiecentrum van de toekomst’. Een beeld dat wordt bevestigd door de Britse vastgoeddienstverlener Savills, die in zijn nieuwe ‘European logistics outlook’ becijferde dat de logistieke investeringen in Europa in het eerst halfjaar met 8% daalden, van 14,5 miljard euro een jaar geleden naar 13,3 miljard in de eerste jaarhelft van dit jaar.

Efficiency

Dat het coronavirus wat zand in de motor heeft gestrooid, tast de drijvende krachten achter de bouw van XXL distributiecentra echter niet aan, betoogt Verweij. De grote gangmaker e-commerce, het online shoppen, heeft door corona alleen maar aan kracht gewonnen. De groei daarvan is volgens Savills nu ‘met een jaar versneld’.

Bedrijven die tot voor kort helemaal geen online aanbod hadden, bekeerden zich door de coronacrisis tot de e-commerce en konden meteen groeicijfers noteren, vertelde Ben Bannatyne, president van logistiek vastgoedbedrijf Prologis Europe, tijdens het Buck-webinar. ‘Supermarktketens zijn wat dat betreft de grote winnaars: die hadden vóór corona nog de grootste moeite om de klant online te bereiken.’

En de voordelen van schaalvergroting die bedrijven doen besluiten om naar megadc’s te verhuizen – de efficiency, duurzaamheidsvoordelen – blijven ondertussen gewoon van kracht, wat het coronavirus ook verder allemaal aanricht in de economie, aldus Verweij.

Verdozing

Dat publiek en politiek in verzet komen tegen de ‘verdozing’ van het landschap, is geen puur Nederlands fenomeen. Jan Dietrich Hempel, directeur van Garbe Industrial Real Estate, stelde in het Buck-webinar dat de logistieke sector ‘zwaar getroffen wordt door een niet-in-mijn-achtertuin-mentaliteit, opgepookt door politici die verkiezingen willen winnen.’

Maar ook hier reikt het coronavirus het wereldje van het logistieke vastgoed volgens Bannatyne de helpende hand. ‘‘De pandemie heeft de mensen en de politiek laten zien dat logistiek er niet puur op gericht is om grote panden neer te zetten, maar dat die panden echt essentiële infrastructuur vormen. Ik denk dat we daardoor zullen gaan zien dat beleid versoepeld wordt. De toekomst ziet er zonnig uit, XXL dc’s zijn blijvertjes.’

Hindernissen

Toch zag Buck in zijn rapport wel degelijk hindernissen voor de logistiek vastgoedbranche, en die worden beaamd door de webinar-deelnemers. Dat XXL dc’s door het publiek met argusogen worden bekeken en de Nederlandse overheid een wildgroei wil voorkomen, beperkt volgens hen een speelruimte die toch al beperkt is.

Of je nou naar de Randstad kijkt of het Ruhrgebied, gek veel plekken waar je reusachtige dc’s kunt bouwen, zijn er niet te vinden. Hempel: ‘Het dc van 225.000 vierkante meter dat we bij Dortmund neerzetten voor onder meer Amazon: dergelijke grote projecten zal je in dat gebied voorlopig niet meer zien.’

In het NT-webinar werden Flevoland, Twente, de Betuwe en Midden-Limburg door Verweij genoemd als streken waar nog wel bouwruimte en arbeidskrachten te vinden zijn. Een spreiding van grote dc’s over het hele land is in Duitsland al langer gaande. Hempel ziet daar nog veel mogelijkheden in het oosten, rond steden als Leipzig en Magdeburg.

Vooruitzicht

Als de ruimte voor logistiek vastgoed écht te krap wordt, dan lonkt de oplossing die in de kantoor- en woonwereld al meer dan een eeuw gemeengoed is, al is het de vraag of de maatschappij blij wordt van dat vooruitzicht. Inderdaad: de hoogte in. Distributiecentra van meerdere verdiepingen bestaan in Aziatische conglomeraten als Singapore al langer, maar beginnen ook in de westerse wereld een optie te worden. Prologis opende een kleine twee jaar geleden in Seattle het eerste multi-storey dc van Noord-Amerika, met 55.000 vierkante meter verdeeld over drie etages, te gebruiken door verschillende klanten.

In de rivierhaven Gennevilliers bij Parijs opende vorig jaar een distributiecentrum van twee verdiepingen zijn deuren, van in totaal 63.000 vierkante meter. Het pand, ontwikkeld door Segro en gerund door XPO Logistics, bestaat in wezen uit twee gestapelde warehouses van ruim 30.000 vierkante meter. Ikea heeft de ruimte volledig afgehuurd, maar mocht de Zweedse zelfbouwmeubelenverkoper er ooit de brui aan geven, dan kunnen de twee dc’s ook apart worden verhuurd. Eveneens vorig jaar nam Amazon in Mönchengladbach zijn intrek in een nieuw distributiecentrum dat deels uit drie verdiepingen bestaat, terwijl in Londen Docklands ver gevorderde plannen zijn voor het multi-storey dc G-Park.

Savills ziet de meerlaagse dc’s ondanks die recente ontwikkelingen geen heel hoge vlucht nemen, schrijft het in zijn ‘outlook’. ‘In Europese markten is land over het algemeen niet schaars genoeg om de ontwikkeling van multi-storey warehousing zo rendabel te maken als in Singapore.’

Het enorme, records brekende distributiecentrum dat DSV in Denemarken heeft aangekondigd en dat misschien wel 269.000 vierkante meter aan warehouseruimte gaat tellen, is volgens marktkenners evenmin maatgevend voor de toekomst. De bouw van XXL dc’s zal doorgaan, verwachten ze, maar het merendeel zal 40.000 à 100.000 vierkante meters tellen en geen Toren van Babel-aspiraties hebben.