1. Meer retailers, minder logistiek dienstverleners

Retailers nemen een steeds voornamere positie in bij de opnames van logistiek vastgoed, meldt NVM. Vorig jaar waren winkelketens en webwinkels goed voor een totale opname van 860.000 vierkante meter dc-ruimte. Daarmee lag de vraag van retailers vorig jaar boven die van 2018. Dit terwijl het totale aantal opgenomen vierkante meters in deze periode juist terugliep.

De opkomst van retailers als vastgoedpartij is ook te zien als gekeken wordt naar de cijfers over de afgelopen vijf jaar samen. In de twee belangrijkste regio’s, West en Zuid, is duidelijk een toename te zien van het aandeel dat winkelbedrijven voor hun rekening nemen. In dezelfde periode liep het aandeel van logistiek dienstverleners juist behoorlijk terug in die twee regio’s.

Zo werd in de afgelopen vijf jaar in het zuiden 25% van de vierkante meters in gebruik genomen door retailers, terwijl logistiek dienstverleners 45% opnamen. In de periode 2010-2014 lagen die percentages respectievelijk op 16 en 50.

De almaar stijgende vraag vanuit de detailhandel wordt voor een aanzienlijk deel veroorzaakt door de stijgende populariteit van webwinkelen. Zo steeg de omzet van e-commerce in Nederland vorig jaar met 7% naar 25,8 miljard euro, blijkt uit gegevens van statistiekbureau CBS.

Dit jaar wordt mogelijk nog beter voor online retailers. Sinds mensen veel thuiszitten door de coronamaatregelen is het aantal webwinkelbestellingen fors gestegen. Ontwikkelaar van logistieke software Sendcloud meldde vrijdag dat het vorige week een stijging zag van de online verkopen van maar liefst 175% in vergelijking met dezelfde week vorig jaar. Ook in de weken hiervoor was al sprake van een fikse toename. Hoewel dergelijke extreme pieken vermoedelijk niet aanhouden, lijkt een stijging van de totale verkopen van e-commerce in 2020 zeer waarschijnlijk.

2. Nieuwegein, Waalwijk en Lansingerland opkomende regio’s

Doordat in de populairste regio’s van het land (Amsterdam, Haarlemmermeer, Rotterdam, Tilburg en Venlo) steeds minder ruimte beschikbaar is voor logistieke partijen, wijken deze nogal eens uit naar andere gebieden. Daar profiteerden de regio’s Nieuwegein, Waalwijk en Lansingerland van. In deze drie gebieden werden grote hoeveelheden vierkante meters opgenomen vorig jaar.

Zo besloot de online kledingwinkel Zalando om in Bleiswijk (gemeente Lansingerland) een dc van 140.000 vierkante meter te bouwen. Hoewel het pand nog moet worden opgeleverd, is het toch al meegenomen in de cijfers. Mede door dit gigantische nieuwe distributiecentrum kwam het aantal opgenomen vierkante meters in de Zuid-Hollandse gemeente vorig jaar op maar liefst 340.500. Dat is veruit het hoogste aantal van alle regio’s in Nederland.

Nummer twee Waalwijk volgt op ruime afstand, met 198.000 vierkante meter. In dit cijfer zitten onder meer de uitbreidingsplannen van webwinkel Bol.com in de Brabantse stad. De online retailer breidt zijn huidige pand uit van vijftig- naar honderdduizend vierkante meter.

Een andere opkomende logistieke regio is Nieuwegein. Daar zijn vorig jaar in totaal 156.000 vierkante meter opgenomen, waarvan 34.000 vierkante meter voor rekening komt van winkelketen Hema. De grote broer in het noorden, Utrecht, moest het vorig jaar doen met slechts 19.500 vierkante meter.

De eerdergenoemde ‘usual suspects’ Amsterdam, Haarlemmermeer, Rotterdam, Tilburg en Venlo kenden ieder een opname die tussen de honderd- en tweehonderdduizend vierkante meter lag.

3. Opname van logistiek vastgoed daalt voor het eerst in jaren

Sinds 2013 is de hoeveelheid opgenomen logistiek vastgoed gestegen. Aan die groei kwam vorig jaar een einde. Met een opname van 3,22 miljoen vierkante meter was er in 2019 sprake van afname van 3,3% in vergelijking met de 3,33 miljoen van het jaar ervoor. Die daling was vooral te merken in het koopsegment, de huurmarkt bleef gelijk.

In het midden en het oosten van het land daalden de opnames, terwijl die in het noorden en westen juist toenamen. In de grootste regio van het land, het zuiden, bleven de opnames vrijwel gelijk, met een totaal van 1,4 miljoen vierkante meter.

De daling moet wel in het juist licht worden gezien. 2018 was een absoluut topjaar voor logistiek vastgoed. Dat afgelopen jaar een lichte daling te zien was, is dan ook geen reden voor onrust. Nog altijd was de opgenomen hoeveelheid vierkante meters ruim driemaal zo hoog als in crisisjaar 2010, toen minder dan een miljoen vierkante meter in gebruik is genomen.

Het nog altijd hoge opnameniveau van 2019 werd veroorzaakt door de economische hoogconjunctuur van het voorbije jaar. Ook de continu stijgende webwinkelverkopen stuwen de vraag naar vierkante meters logistieke ruimte.

Opnames logistiek vastgoed per jaar (tekst loopt door onder grafiek).

4. De vraag naar ‘grote dozen’ blijft onveranderd hoog

Al enige jaren wordt de gemiddelde oppervlakte van warehouses en dc’s steeds groter. Distributiecentra van meer dan twintig-, dertig- of zelfs vijftigduizend vierkante meter zijn geen uitzondering meer. Dat blijkt ook uit de cijfers van het voorbije jaar. Bijna 39% van het aantal opgenomen vierkante meters bestond uit panden van dertigduizend vierkante meter of meer. Nog eens 21% betrof dc’s met een oppervlakte tussen de twintig- en dertigduizend vierkante meter. De vraag naar dergelijke ‘grote dozen’ is verhoudingsgewijs ongeveer hetzelfde gebleven als in 2015 (zie grafiek onder).

Ook dit jaar gaat deze schaalvergroting door. Zo zijn er in Deventer concrete plannen om een xxl-dc neer te zetten van zestigduizend vierkante meter. Vorig jaar werd al bekend dat webwinkel Zalando werkt aan de realisatie van een distributiecentrum van maar liefst 140.000 vierkante meter in Bleiswijk.

De maatschappelijke weerstand tegen dergelijke grote dc’s neemt echter de laatste tijd flinke vormen aan. Diverse maatschappelijke organisaties en zelfs de politiek ageren ertegen. Zo zijn er in de Tweede Kamer al vragen gesteld over deze ‘verdozing van het landschap’. Toch lijkt vooralsnog aan de opkomst van deze grote distributiecentra geen einde te komen. Zo bleek eerder dit jaar uit gegevens van Buck Consultants dat er in 2019 in totaal negentien mega-dc’s van minimaal veertigduizend vierkante meter bij zijn gekomen. Nog eens twaalf zijn er in opdracht gegeven.

Opnames logistiek vastgoed naar grootte.