Dat stelt Buck Consultants International in een nieuw onderzoek, dat woensdag wordt gepresenteerd. Tussen 2013 en 2019 zijn er in totaal 101 xxl-dc’s  geopend of in opdracht gegeven. De topregio is Noord-Brabant met 38 distributiecentra in deze periode.

Het grote aantal nieuwe xxl-distributiecentra zet de discussie over de ‘verdozing’ van het Nederlandser landschap verder op scherp, stelt Buck Consultants tevens. Daarom presenteert het adviesbureau een ruimtelijk beleidskader dat tot doel heeft om te komen tot een meer evenwichtige ruimtelijke ordening van logistiek vastgoed in Nederland.

Hausse

Het consultantsbureau constateert dat de ‘hausse’ aan grote distributiecentra zeker niet afneemt. ‘De efficiency in grotere logistieke centra blijft een voordeel. Bovendien hebben distributiecentra voor de e-commerce meer ruimte nodig, omdat ze veel producten op voorraad moeten hebben en er werkruimte nodig is voor het behandelen van retourzendingen’, aldus partner Kees Verweij van Buck Consultants.

Nationale Taskforce

De analist pleit met het oog op het recente advies van het College van Rijksadviseurs (CRa) over de ‘verdozing’ van Nederland voor de komst van een nationale taskforce die op evenwichtige wijze alle effecten van de grote distributiecentra in beeld moet brengen. ‘Het advies van het College van Rijksadviseurs was helaas matig onderbouwd en behoorlijk eenzijdig’, aldus het adviesbureau.

‘Het College bepleit in haar advies van eind vorig jaar clustering zonder dit begrip geografisch goed te definiëren en een adequaat beeld te geven van voor- en nadelen daarvan voor enerzijds logistieke bedrijven en anderzijds overheden. Clustering kan voor bedrijven zeker voordelen hebben. Denk aan goed ontsloten locaties met goede voorzieningen. Maar clustering kan ook leiden tot negatieve mobiliteits- en congestie-effecten, gebrek aan keuze tussen locaties en nog meer oververhitte regionale arbeidsmarkten.’

Grondopbrengsten

De consultant wijst erop dat economische en arbeidsmarkteffecten, mobiliteits- en congestie-aspecten, maar ook de impact op landschap, milieu, natuur en de gevolgen voor gemeentelijke grondopbrengsten eerst beter in kaart moeten worden gebracht. ‘Ook het belang van logistiek voor de moderne maakindustrie en de hogere opleidingseisen in moderne distributiecentra moeten goed onderzocht worden’, stelt directeur René Buck.

De Nationale Taskforce moet de problematiek op drie niveaus aanpakken, zegt hij. Allereerst moet er een regionale planning komen van bedrijventerreinen. Zo is er de komende tien jaar ruimte nodig voor rond de 2.750 tot bijna 5.000 hectare aan logistiek vastgoed, op basis van 2% economische groei.

‘Een behoorlijk deel van deze vraag kan op huidige en geplande terreinen worden gerealiseerd, maar een deel naar verwachting ook niet. Als nationale economische groeidoelstellingen gehaald moeten worden, zullen bedrijven ook letterlijk de ruimte kunnen krijgen om te expanderen. Evenwichtige planning van bedrijventerreinen moet beter worden opgepakt via onder meer logistieke parken, die verder afliggen van woonbebouwing, gemengde bedrijventerreinen met logistiek en de herstructurering van bestaande terreinen.’

Meerlaags bouwen

Verder moet er volgens Buck bij de realisatie en inrichting van logistiek-gerelateerde bedrijventerreinen gekeken worden naar de verhouding gebouwomvang/kavelgrootte en optiebeleid. En zullen er duidelijk voorwaarden moeten worden gesteld bij de ontwikkeling van logistiek vastgoed. Verder moeten op ‘gebouwniveau’ eisen worden gesteld aan duurzaamheid en multifunctioneel gebruik van warehouses en moeten mogelijkheden worden verkend voor meerlaags bouwen.