Bedrijven die actief zijn in de logistiek, zijn naarstig op zoek naar nieuwe vestigingsmogelijkheden. Ze willen uitbreiden naar grotere panden of nieuwe dc’s openen, maar stuiten vaak op een tekort aan geschikte locaties. De reguliere hotspots, zoals de regio Schiphol, de Rotterdamse haven en West-Brabant zitten propvol. Bedrijven moeten dus in veel gevallen hun heil zoeken in andere regio’s.

Belangrijke reden voor de schaarste is de grote vraag naar distributiecentra. De almaar stijgende populariteit van e-commerce is hiervan een belangrijke oorzaak. Zo namen de verkopen via webshops in Nederland in het tweede kwartaal toe met 18,4% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Inmiddels koopt zo’n 90% van de Nederlanders soms of regelmatig iets via de digitale snelweg.

Opvallend is overigens dat toch slechts 10% van de aankopen online plaatsvindt. Met andere woorden, veel mensen kopen weleens iets digitaal, maar het gros van hun aankopen vindt vooral plaats in bakstenen winkels. Marktkenners zien deze ontwikkeling als een teken dat de e-commercemarkt nog volop potentie heeft om verder te groeien. Nadelig gevolg hiervan is wel dat in de toekomst steeds minder geschikte vierkante meters overblijven voor nieuwe dc’s.

Hogere eisen

Een andere oorzaak voor het gebrek aan ruimte zijn de steeds hogere eisen die bedrijven hebben als het om distributiecentra gaat. Zowel de kwaliteit van een pand als de afmetingen zijn in toenemende mate onvoldoende. Retailers en logistieke bedrijven willen almaar grotere vestigingen. De gemiddelde vloeroppervlakte was in 2014 nog 10.400 vierkante meter. Dit jaar ligt het gemiddelde tot dusver op 18.200 vierkante meter. Hierdoor zijn er in het landschap ook steeds meer mega-dc’s: de zogeheten verdoving van Nederland, een ontwikkeling die overigens steeds meer maatschappelijke weerstand oproept.

Door de hogere eisen voldoet het bestaande vastgoed vaak niet en moeten bedrijven en vastgoedontwikkelaars op zoek naar mogelijkheden voor nieuwbouw, al dan niet op een plek waar reeds bebouwing aanwezig is. Typerend voor de hoge nood is dat projectontwikkelaars steeds meer speculatief bouwen: het bouwen van een pand zonder dat er al een huurder of koper voor is. Toch blijkt dat de overgrote meerderheid van deze speculatieve panden binnen drie tot zes maanden een gebruiker heeft. De populariteit blijkt ook uit het opnameniveau in de eerste helft van dit jaar. Tot eind juni is 1,1 miljoen vierkante meter opgenomen, ongeveer net zoveel als vorig jaar, toen het niveau ook al bovengemiddeld hoog was.

Stikstof

De reguliere hotspots, zoals de haven van Rotterdam, Midden-Brabant en de regio Venlo, zijn inmiddels vrijwel helemaal gevuld. Slechts 7,7% van de logistieke ruimte in Nederland is nog vacant. In hotspots is dat percentage zelfs nog lager: 5,5%. Bijkomend probleem is de stikstof-uitspraak van de Raad van State. Die zorgt ervoor dat veel projecten voor logistieke nieuwbouw ‘on hold’ staan, wat het aanbod nog verder verschraalt.

Door de tekorten zijn logistieke en retailbedrijven naarstig op zoek naar nieuwe regio’s om warehouses en distributiecentra te bouwen. ‘We verwachten dat logistieke partijen de komende jaren steeds vaker buiten de logistieke hotspots kijken’, aldus Niek Poppelaars van Savills. ‘Niet alleen vanwege de toenemende vraag naar logistiek vastgoed, maar ook door de groei van e-commerce en de wens van consumenten om hun online bestelde producten nog dezelfde dag geleverd te krijgen.’

Propvol

De vraag is echter waar deze nieuwe dc’s moeten komen, nu de reguliere hotspots propvol zitten. Savills heeft onderzoek gedaan naar welke regio’s hiervoor in aanmerking komen. Daarbij heeft het adviesbureau gekeken naar onder meer beschikbaarheid en kosten van personeel en grond (inclusief beschikbaarheid voor eventuele toekomstige uitbreiding) en naar de nabijheid van infrastructuur en belangrijke afzetmarkten. ‘Deze en andere factoren hebben we gebruikt als input voor een analyse en we hebben diverse regio’s buiten de traditionele hotspots gevonden’, schrijft Savills in het rapport. Daarbij is rekening gehouden met beschermde natuurgebieden.

De meest kansrijke regio is, niet verrassend, het landelijke gebied tussen Rotterdam en Den Haag. Dan gaat het vooral om Berkel en Rodenrijs, Waddinxveen en de gemeente Zuidplas, waar nu al veel logistieke ontwikkelingen plaatsvinden.

Een voorbeeld hiervan is de keuze van online modewinkel Zalando om een xxl-dc (140.000 vierkante meter) te realiseren in Bleiswijk. Die plaats ligt tussen Rotterdam en Den Haag en vlakbij de A12. ‘Voor buitenstaanders lijkt dit misschien geen logische keuze. Maar ons onderzoek bevestigt dat Bleiswijk veel potentie heeft om een logistieke hub te worden, vanwege eerdergenoemde factoren. Zalando’s keuze is dus eigenlijk een hele logische’, aldus Poppelaars.

Tekst loopt door onder afbeelding

Ook in andere delen van Nederland zijn er regio’s met logistieke potentie. Savills denkt dan vooral aan gebieden in de periferie van de Randstad, bijvoorbeeld de regio Lelystad en delen van Noord-Holland, te weten Purmerend en Zaanstad. Ook het gebied rondom Nijmegen zou een kansrijke regio zijn, onder meer de gemeente Overbetuwe, ten noorden van de Gelderse stad. Nadeel hiervan is dat de regio wat verder weg ligt van de vier grote steden in vergelijking met andere opkomende gebieden.

Dat logistieke bedrijven steeds meer kijken naar andere regio’s blijkt ook uit het aantal opnames dat in de minder gebruikelijke gebieden in de lift zit. Savills verwacht dat de komende jaren het aandeel van alternatieve regio’s alleen maar toeneemt.

Beleggers

Niet alleen logistieke bedrijven laten hun oog steeds vaker vallen op andere regio’s, ook vastgoedinvesteerder doen dat. Maar liefst 70% van de investeringen in Nederland in de eerste helft van dit jaar zijn gedaan buiten de reguliere hotspots. Dat was in de eerste helft van vorig jaar nog 40%.

‘We zien dat investeerders de vastgoedgebruikers volgen en steeds vaker uit hun ‘comfort zone’ stappen om te investeren buiten de gebruikelijke logistieke hotspots, zelfs als het gaat om speculatief bouwen’, licht Douglas van Oers van Savills toe. Volgens hem hebben beleggers genoeg vertrouwen om in de nieuwe regio’s te investeren en vinden ze de risico’s acceptabel.