De distributiecentra kwamen de laatste jaren als paddenstoelen uit de grond. De hoeveelheid logistiek vastgoed in Nederland is tussen 2010 en 2018 gestegen van 23 tot 31 miljoen vierkante meter, een stijging van bijna 35%. Ook de vraag naar logistiek vastgoed is in die periode sterk toegenomen. Van één miljoen vierkante meter per jaar in 2010 tot 3,1 miljoen in 2018, zo stelt de Stec Groep op basis van NVM-cijfers.

Brabant en Limburg

Regionaal zijn er flinke verschillen. Zo tellen West-Brabant en Noord-Limburg de meeste nieuwe distributiecentra en is in Groningen nauwelijks iets bijgebouwd. De meeste bedrijven zijn blij met de plek waar ze gevestigd zijn, aldus het Stec-onderzoek ‘Logistiek in Beeld’.

75 van de 100 ondervraagde logistieke bedrijven gaf de huidige locatie (en/of het distributienetwerk) een ruime voldoende. Bedrijven die minder dan een 7 gaven, deden dat vaak omdat ze in een te krap of verouderd pand zaten.

‘40% van de bedrijven geeft aan met een locatie- of huisvestingsvraagstuk te zitten’, zegt Hub Ploem van de Stec Groep. ‘De helft van hen zegt meer dan vijf hectare nodig te hebben en vaak zelfs meer dan tien hectare.’

XXL is dominant

Het wisselt per gemeente, maar XXL-warehouses domineren de markt. ‘De afgelopen jaren was de vraag naar logistiek vastgoed enorm. In 2015 werd 1,5 miljoen vierkante meter opgenomen, in 2019 was dat dus ruim 3 miljoen. Meer dan de helft daarvan betrof een XXL-pand’, zegt Ploem op basis van NVM-cijfers.

In het verleden werd vijf hectare (50.000 vierkante meter) beschouwd als XXL. Dat is nu voor sommige bedrijven niets meer. Bedrijven hebben het liefst tien hectare en Bol.com bouwde in Waalwijk zelfs een pand op een terrein van twintig hectare. Ploem: ‘Ongeveer 60% van de vraag betreft panden die groter zijn dan vijf hectare.’

Rondom Utrecht, bij Rotterdam en in het zuiden van Nederland waar veel Europese dc’s zitten, is vrijwel geen leegstand.

Een deel van de retailers en logistiek dienstverleners laat zelf een pand bouwen. Het merendeel van de panden wordt echter door ontwikkelaars gebouwd. Sander Breugelmans, country manager bij ontwikkelaar Prologis Benelux constateert dat zij soms ‘nee’ moeten verkopen aan de potentiële klant. ‘Op sommige locaties kunnen we bijna niets meer aanbieden. Rondom Utrecht, bij Rotterdam en in het zuiden van Nederland waar veel Europese dc’s zitten, is vrijwel geen leegstand.’

Multimodale A-locatie

De vastgoedpartij heeft meer dan twee miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed in haar portefeuille. Door de schaarste stijgen de huurprijzen in bepaalde gebieden, merkt Breugelmans. Die schaarste probeert het aan te pakken.

‘Buiten de logistieke hotspots is wel meer verkrijgbaar, maar bedrijven willen vaak op een multimodaal ontsloten A-locatie zitten. We willen de gronden die we al aangekocht hebben, sneller gaan ontwikkelen. De bouwmachine staat al flink aan. Ook kijken we naar herontwikkeling van bestaande terreinen. In Rotterdam is bijvoorbeeld dit jaar warehouse DC 11 opgeleverd. Dat bestaande gebouw hebben we compleet verbouwd. De gevel en het dak zijn bijvoorbeeld vernieuwd, er zijn extra laaddeuren, daklichten en ledverlichting.’

Renovatie

Renovatie is duurder dan nieuwbouw, maar als de vraag groot blijft en het aanbod schaars is, kan het volgens Breugelmans een optie zijn. Renovatie is echter niet goedkoop. ‘In Rotterdam was de aankoopinvestering even hoog als de investering in de renovatie. Een pand renoveren kan ook niet altijd, soms moet er echt gesloopt worden. Maar gezien de schaarste aan XXL-grond heeft herontwikkeling wel toekomst.’

Logistiek dienstverleners en verladers zijn meer dan in het verleden bereid om de portemonnee te trekken voor een goed pand, merkt Breugelmans. ‘Logistiek vastgoed heeft een andere plek ingenomen. In het verleden was logistiek voor retailers een bijzaak. Door de opkomst van e-commerce is het dc de spin in het web geworden, klanten vinden het belangrijk om hun logistieke proces op orde te hebben.’

Stuntprijzen

Tijdens de crisis wilden gemeenten nog wel eens stunten met de grondprijs. Terreinen die voor 125 euro per vierkante meter te koop werden aangeboden, gingen voor eenvijfde minder de deur uit. Inmiddels wordt meestal de daadwerkelijke prijs betaald, constateert Hub Ploem. De huurprijs is in vijf jaar tijd gestegen van circa 40 euro per vierkante meter naar 50 per vierkante meter.

Zodra de eerste paal de grond ingaat, wordt het pand verkocht aan een belegger.

‘Wel zijn er nog andere incentives. Dan maakt de gemeente de kavel bijvoorbeeld bouw- en woonrijp of doen ze iets met de ontsluiting van het pand. Door de grote vraag zie je ook meer speculatieve bouw. De financieringsvoorwaarden zijn gunstig en de beleggingsmarkt is ontzettend heet. Dus zodra de eerste paal de grond ingaat, wordt het pand verkocht aan een belegger.’

Ondanks de schaarste aan XXL-grond leggen logistiek dienstverleners zich vaak nog altijd niet langer dan tien jaar vast, merkt Breugelmans van Prologis. ‘Dat komt omdat zij op hun beurt weer een klant hebben, die maar voor tien jaar tekent. We proberen zo generiek mogelijk te bouwen qua hoeveelheid laaddeuren, vrije hoogte, vloerbelasting en duurzaamheid. Wij zijn veel langer eigenaar dan dat de klanten huren.’

Mogelijkheden drogen op

In het verleden hebben gemeenten geanticipeerd op schaarste door nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen. Zo boden Vossenberg West II in Tilburg en Trade Park Noord in Venlo redding. ‘Inmiddels drogen ook de uitbreidingsmogelijkheden op’, ziet Ploem.

‘Over Logistiek Park Moerdijk en Wijkevoort wordt bijvoorbeeld al jaren gesproken. Maar er zijn bezwaren, die leiden tot een stroperig en langjarig traject. Als ik gemeenteacquisiteurs spreek, zeggen ze soms dat ze voor de nog beschikbare grote kavels in de logistieke hotspots dubbel zoveel gegadigden hebben.’

Een verhuizing naar een andere stad is voor een bedrijf ook niet altijd een oplossing, omdat het personeel dan mogelijk verder moet reizen.

Komt de toekomst van een bedrijf niet in gevaar als de groei beperkt wordt door gebrek aan een XXL-pand? Zover is het volgens Ploem nog niet. ‘Al kan bijvoorbeeld Plus nog niet verhuizen en moeten zij vooralsnog op de drie locaties blijven waar ze al zaten. De bouw van een nieuw dc in Tiel gaat vooralsnog niet door, door problemen met de vergunning. De supermarktketen overweegt nu naar Oss te gaan. Een verhuizing naar een andere stad is voor een bedrijf ook niet altijd een oplossing, omdat het personeel dan mogelijk verder moet reizen.’

Ploem denkt ook aan het saneren van bestaande panden. ‘Maar het probleem is dat je dan vaak met meerdere pandeigenaren in gesprek moet om tot tien hectare te komen. En renovatie is duur. Misschien is het een idee als gemeenten bij een greenfield-ontwikkeling een deel van de grondprijs reserveren om in een potje te stoppen voor het ontwikkelen van onrendabele oude terreinen.’