Niet alleen consumenten, maar ook ondernemingen kopen producten vaker online. Hierdoor ontstaan meer gefragmenteerde goederenstromen en groeien ook retourstromen. Logistiek dienstverleners hebben zich aan moeten passen aan de wensen van de markt. Dit betekent dat distributiecentra intensiever dan voorheen worden gebruikt, en er meer activiteiten in plaatsvinden.

Daarnaast is de logistieke sector al lang bezig met consolidatie. Met name die distributiecentra die een schakel vormen in internationale transportstromen worden groter. Uit cijfers van vastgoedadviseur DTZ blijkt dat in de afgelopen tien jaar jaarlijks gemiddeld 1,2 miljoen m2 bedrijfsruimte (met een minimale omvang van 5.000 m2) is opgenomen. Gemiddeld ligt de jaarlijkse opname sinds 2009 op 1,4 miljoen m2. De vastgoedadviseur ziet weliswaar een toenemende vraag naar logistiek vastgoed in Nederland, maar die vraag wordt wel met steeds grotere transacties ingevuld. In 2005 had een gemiddelde transactie een omvang van 10.000 m2, in 2014 was dat gestegen naar 12.000 m2.

Het is overigens vooral de oppervlakte van de centra die zich ontwikkelt, de maximale stapelhoogte is bijvoorbeeld al jaren 12,20 meter, een hoogte die door brandvoorschriften is bepaald.

Grote regionale verschillen
In de markt voor logistiek vastgoed zijn duidelijke regionale verschillen te herkennen. De grootte van objecten in Noord- en Zuid-Holland neemt bij de transacties af, terwijl deze in Limburg en Noord-Brabant nog groeit. Met name rond Tilburg en Venlo worden nog steeds grote distributiecentra gebouwd.

In dit deel van Nederland is nog ruimte en de grondprijs is relatief laag. Ook de gunstige ligging aan de doorvoerroute naar de rest van Europa maakt deze regio aantrekkelijk voor Europese distributiecentra.
Ingegeven door online verkoop vinden ook nieuwe activiteiten in centra plaats. Mede hierdoor wordt een strategische locatie steeds belangrijker. Zo ontstaan aan de rand van Utrecht, maar ook in Almere, stedelijke distributiecentra, die een functie hebben in de online-verkoopketen.

Binnen Europa concentreren veel grote distributiecentra zich op de multimodale knooppunten, constateert DTZ. Locaties aan het Trans-European Transport Netwerk (TEN-T) zijn populair, er kan eenvoudiger een groot afzetgebied bediend worden. Drie van de negen TEN-T corridors lopen door Nederland. Het zijn, net als de mainports Schiphol en Rotterdam, interessante locaties voor logistiek dienstverleners.

In Nederland is een duidelijke concentratie van logistiek vastgoed zichtbaar rondom Schiphol. In Hoofddorp worden de hoogste huren per m2 per jaar betaald. Ook de haven van Rotterdam en de zuidelijke uitvalswegen naar Europa scoren goed. Daarbij valt op dat de dynamiek zich in het algemeen steeds meer op het zuiden van Nederland richt en meer specifiek op de hotspots in Noord-Brabant. Marktpartijen ontwikkelen hier steeds vaker vastgoed op risico, wat wil zeggen dat panden worden gebouwd, nog voor er een huurder of belegger voor is gevonden. Ontwikkelaars durven het aan nieuwbouw te realiseren, omdat de vraag naar kwalitatief goed vastgoed stijgt en geschikte panden schaars zijn.

Hierdoor zien we weliswaar dat er meer verhuurd wordt, maar zonder dat het aanbod sterk daalt. Slecht vastgoed blijft immers leeg staan. Hierin schuilt het gevaar van structurele leegstand. Dit geldt nadrukkelijk ook voor panden die (net) buiten de hierboven beschreven hotspots worden gebouwd.

In de ‘succesprovincie’ Brabant staat op dit moment 9% van de logistieke vastgoedvoorraad leeg. In een behoefteraming legt de provincie vast niet te veel nieuwbouw te ontwikkelen, om grotere leegstand na 2020 te voorkomen en zich te concentreren op echte kansen. Zo zou de toevoeging van Logistiek Park Moerdijk (LPM) een kans zijn voor Nederland om zijn positie als aantrekkelijke vestigingslocatie binnen Europa te versterken.
Op de bedrijfsruimtemarkt werden in 2014 aanzienlijk meer vierkante meters opgenomen en steeg de opname met 14%, blijkt uit cijfers van DTZ Zadelhoff.

De grootste gebruikerstransactie in 2014 op de bedrijfsruimtemarkt is de bouw van een nieuw, zeer grootschalig distributiecentrum op de Maasvlakte door Nippon Express. Daarna komt Tesla met de aanhuur van bijna 50.000 vierkante meter in Tilburg ten behoeve van de Europese assemblage en de top 3 wordt aangevuld door Kuehne + Nagel dat 48.000 vierkante meter huurde.

Op de bedrijfsruimtemarkt is het beschikbare aanbod vorig jaar stabiel gebleven met 9,6 miljoen vierkante meter. Het opnameniveau komt met 2,7 miljoen vierkante meter 14% hoger uit dan een jaar eerder. De toename wordt vooral veroorzaakt door logistieke dienstverleners die tussen de Rotterdamse haven en het achterland van België en Duitsland distributiecentra betrokken. Doordat het aanbod van kwalitatief hoogwaardig logistiek vastgoed hier schaars is, vindt veel van deze dynamiek plaats in nieuw ontwikkelde distributiecentra. Hoewel de opname is gestegen, neemt door deze nieuwbouw het aanbod niet af. De gemiddelde huurprijs kwam uit op 44 euro per m2 per jaar, een daling van 0,5%.