De Maasvlakte is nu eenmaal relatief ver verwijderd van het centrum van de Europese markt, en je moet ook nog eens het drukke Rotterdamse havengebied door. Daarbij komt dat potentiële werknemers een behoorlijke afstand moeten reizen om te werken op de Maasvlakte, en daar staan ze niet voor te trappelen. Distripark Maasvlakte was als vestigingslocatie interessant voor specialistische markten als chemie of agro, maar dat was het in grote lijnen dan ook.

Flash forward naar 2018. Nederland is weer ‘booming’ als distributieland. Er wordt dit jaar maar liefst 2,5 miljoen m2 aan distributiecentra (dc’s) gebouwd. Dit is bijna 3 maal zo veel als nog maar vijf jaar geleden. Deze enorme groei komt door de (1) immer groeiende containeroverslag in Rotterdam, aantrekkelijk voor Europese dc’s, (2) opkomst van e-commerce en (3) schaalvergroting bij dc’s, want hoe groter die zijn, hoe lager de kosten per eenheid. Succes creëert schaarste, en de logistieke hotspots raken zo langzamerhand vol.

We zien dan ook dat locaties als Lelystad, Twente, en ja, ook Rotterdam Maasvlakte steeds populairder worden. Op Distripark Maasvlakte kan namelijk veel: er zijn grote kavels beschikbaar, je mag er zo hoog bouwen als je wilt, je kunt met gevaarlijke stoffen aan de slag en het is er ook nog eens veilig. Verder is er in de regio Rotterdam nauwelijks ruimte te vinden voor middelgrote dc’s tussen de 15.000 en 40.000 m2: eigenlijk alleen op de Maasvlakte, Hellevoetsluis en Dordrecht.

Het afgelopen jaar hebben we dan ook een hausse gezien in de bouw van dc’s op de Maasvlakte. Zo heeft Nippon-Express zijn dc met 32.000 m2 uitgebreid, is Neele-Vat bezig een nieuw chemie-dc van 22.000 m2 te realiseren, en heeft Dudok Logistiek Vastgoed in 2017 het oude Reebok dc herontwikkeld en met 22.000 m2 uitgebreid. Dudok heeft daarnaast ook een nieuw dc van 50.000 m2 ontwikkeld dat al verhuurd is aan logistieke dienstverleners. Daarmee is Distripark Maasvlakte inmiddels bijna vol, en dat hadden we vijf jaar geleden toch niet zo snel verwacht.

Als er vraag is, moet je doorpakken. Port of Rotterdam ontwikkelt daarom inmiddels het nieuwe Distripark Maasvlakte West van 100 hectare. De eerste partijen hebben zich hier al weer voor gemeld: zo heeft een Koreaans consortium onder leiding van Busan Port Authority onlangs een Letter Of Intent getekend voor afname van 5 tot 10 hectare voor een nieuw Europees dc hier. We hebben ze hierbij ondersteund met de vestigingskeuze, en onder aan de streep bleek Distripark Maasvlakte voor hun vraag de meest passende locatie.

Naast de al genoemde redenen blijkt ook de komende Brexit een rol te spelen, want een dc op Distripark Maasvlakte ligt naast de deepsea terminals en vlak bij de shortsea feeders. Dat biedt kansen voor een mogelijke strategie om het UK als markt buiten de Europese Unie flexibel te bedienen, en wie weet hebben logistieke dienstverleners dat straks hard nodig. En ook de bereikbaarheid is verbeterd: sinds deze maand is er openbaar busvervoer van de metro in Spijkenisse naar de Maasvlakte. Kortom, Distripark Maasvlakte staat inmiddels weer op ons netvlies als een interessante locatie voor ietwat afwijkende vestigingsvraagstukken.

Kees Verweij
Partner Buck Consultants